Kupno mieszkania - co warto wiedzieć?

  • Data dodania: 25.03.2022
  • Autor wpisu: Piotr Bezler
  • Tagi: mieszkanie, dom, rynek wtórny, rynek pierwotny, nowe mieszkania
Własna nieruchomość jest najbardziej pożądanym majątkiem dla większości Polaków. Chcąc się usamodzielnić czy założyć rodzinę to pierwsze, o czym myślimy to własne M. Niestety, dla większości klientów, nie jest to takie proste — ponieważ są to czynności, który wykonujemy raz, może dwa w życiu.

Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku? o tym opowiemy w dzisiejszym artykule.

Niestety zakup mieszkania wiąże się w dużą inwestycją gotówki, którą rzadko posiadamy. W tym przypadku Klienci najczęściej sięgają po celowy kredyt hipoteczny. Co jeszcze trzeba wziąć pod uwagę przy wyborze nieruchomości?

  • jej lokalizację,
  • stan wykończenia,
  • powierzchnię.
Należy również pamiętać o tym, że mieszkanie w stanie deweloperskim lub "do remontu" wymaga od nas dodatkowych środków na jego wykończenie i umeblowanie.

Jak kupić mieszkanie krok po kroku?

Tak naprawdę jest to dość skomplikowany proces. Nabywca musi skoordynować działanie wielu instytucji, takich jak bank, deweloper czy firmy remontowe i przeprowadzkowe. Jednak to od czego musi zacząć to analiza własnych potrzeb oraz możliwości finansowych. Do wyboru mamy dużo możliwości. Upragnione mieszkanie możemy znaleźć zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Odpowiedź na pytanie, co jest lepsze uzależnione od wielu czynników. Agenci nieruchomości Park Home rozpoczynają swoją pracę z Klientem od Analizy potrzeb. Dzięki niej jesteśmy w stanie wraz z przyszłym nabywcą rozpoznać potrzebę produktową, wytłumaczyć proces transakcyjny oraz przeanalizować obecną sytuację rynkową.

ryzyka przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera?

  • ryzyko upadku dewelopera,
  • ryzyko otrzymanie nieruchomości, która nie spełnia początkowych założeń projektowych,
  • ryzyko przeciągającej się budowy oraz terminu oddania,
  • problemy z poprawkami przy odbiorze nieruchomości,
  • próby podniesienia ceny sprzedaży lokalu.

Warto również pamiętać, że płacąc za mieszkanie w stanie deweloperskim, najczęściej podpisujemy umowę na etapie, w którym możemy obejrzeć co najwyżej dziurę w ziemi.

ryzyka przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

  • problemowy poprzedni właściciel,
  • stan nieruchomości też nie zawsze będzie pierwszej świeżości,
  • zatajone informacje odnośnie do sąsiedztwa,
  • błędnie wykonane remonty instalacji,
  • źle zarządzana wspólnota mieszkaniowa.

Warto pamiętać, że im starsze budownictwo, tym więcej przyszłych remontów. Szczególnie stare kamienice, które często znajdują się w atrakcyjnej lokalizacji, mogą wiązać się z koniecznością ciągłych remontów i napraw.

Dom czy mieszkanie?

Istotnym pytaniem, które musimy sobie zadać jako jedne z pierwszych, jest „czy chcemy zakupić dom, czy mieszkanie?”. Każda z tych form nieruchomości, ma swoje wady i zalety. Wybór mieszkania pozwala nam na wybór dogodniejszej lokalizacji, niższą cenę i większe oszczędności z tytułu eksploatacji. Jednak przy tej opcji musimy liczyć się z faktem posiadania sąsiadów, którzy nie zawsze będą nam przychylni. Dodatkowo mała powierzchnia lokalu oraz odpowiedzialność zbiorowa za wszystkie usterki i naprawy części wspólnych.

Wolisz kupić dom? Kliknij i zobacz Domy na sprzedaż

biuro nieruchomości, agencja nieruchomości, biuro nieruchomosci, agent nieruchomosci


Decydując się na kupno mieszkania, warto zwrócić uwagę na sytuację, która panuje na rynku nieruchomości i finansowym. Dobry moment zakupu pozwoli zaoszczędzić znaczne środki finansowe. Warto zwrócić uwagę na prognozy rynku, aby uniknąć rozczarowania rosnącą ratą kredytu hipotecznego.

Klienci najcześciej decydując się na nabycie nieruchomości, niebiorą pod uwagę informacji ekonomicznych, a znacznie częściej obecną sytuacją życiową. Jedne z głównych powodów kupna mieszkania to:

  • zbliżające się narodziny nowego członka rodziny,
  • zawarcie małżeństwa,
  • chęć usamodzielnienia się,
  • wyjazd za pracą lub studiami do innej miejscowości.
  • Kiedy kupić mieszkanie – czy pory roku mają znaczenie?

To, w którym miesiącu w roku kupimy mieszkanie, nie ma większego znaczenia — choć najdogodniejsza jest wczesna wiosna. Dzięki temu będziemy mieć większe możliwości aranżacyjne i wykończeniowe nieruchomości. Wystarczy wyobrazić sobie wymianę okien czy instalacji centralnego ogrzewania w środku zimy przy mrozach. Dodatkowo prace wykończeniowe typu:

  • malowanie ścian,
  • kładzenie gładzi,
  • klejenie kafelek,

także będzie przebiegało sprawniej, a materiał szybciej wyschnie. Zatem kiedy kupić mieszkanie, by bez problemu wykonać wszystkie prace wykończeniowe? Doskonały termin to między marcem a majem.

Jakie mieszkanie kupić: nowe czy używane?

Co wziąć pod uwagę przy wyborze rodzaju rynku pomiędzy mieszkaniem deweloperskim a mieszkaniem używanym?

  • całkowite koszty, które możemy ponieść (uwzględniając również koszty okołotransakcyjne, remontu),
  • czas oczekiwania na przeprowadzkę do nowego lokalu,
  • funkcjonalność (rozkład) mieszkania oraz jego możliwości aranżacji,
  • lokalizację nieruchomości.
Niezależnie na jakie mieszkanie się zdecydujemy to każde z nich będzie wymagało od nas sporego wkładu finansowego. Różnica polega jedynie na przeznaczeniu środków.

Mieszkanie z rynku wtórnego – czy to się opłaca?

Najczęściej nabywamy je od osoby prywatnej, która jest jego obecnym właścicielem. To, jak sprawnie zostanie przeprowadzona transakcja, zależy w głównej mierze od sprzedającego. Możemy trafić na osobę bezproblemową, ale i taką, która postawi przed nami szereg wymagań i może sprawiać trudności, kiedy dojdzie do momentu wyprowadzki. Ofertę mieszkań z rynku wtórnego możemy również znaleźć u pośrednika nieruchomości, dzięki czemu oszczędzimy czas i nerwy przy kontaktach ze Zbywcą. Warto pamiętać jednak o tym, że pojawi się dodatkowy koszt w postaci prowizji dla Agencji nieruchomości.

Kolejny koszt, który należy zawsze przewidzieć to remont — a przynajmniej dostosowanie lokalu do naszych potrzeb. Jeśli stan mieszkania na to pozwala to można tą czynność odwlec w czasie do momentu napływu większej gotówki. W obecnej chwili koszt wynajęcia firmy remontowej oscyluje w granicach 500-800 zł za każdy m kw mieszkania. Warto pamiętać, że jest to koszt bez materiałów, na które powinniśmy założyć co najmniej taką samą kwotę.

Jeśli chodzi o koszty około transakcyjne to musimy je założyć w granicach 3% wartości nieruchomości. Jeśli korzystamy z usług Biura nieruchomości, dojdzie nam koszt w granicach 2-3% w postaci prowizji Agencji. Przy finansowaniu zakupu kredytem hipotecznym musimy dodać dodatkowe około 2% prowizji bankowej. Dobrą informacją jest to, że koszt prowizji bankowej bardzo często możemy "wrzucić" w kwotę kredytu.

Rynek wtórny jest również obarczony wyższą opłatą za fundusz remontowy, wyższymi kosztami ogrzewania oraz ciągłe inwestycje w części wspólne mogą być dodatkowym obciążeniem.

biuro nieruchomości, agencja nieruchomości, biuro nieruchomosci, agent nieruchomosci

Mieszkanie nowe czy używane – lokalizacja

Wybierając mieszkanie z rynku wtórnego, możemy liczyć na wiele dogodniejszą lokalizację. Dodatkowo sama infrastruktura miejska już będzie rozwinięta co ułatwi życie i funkcjonowanie w tej lokalizacji. To z kolei przekłada się na oszczędności związane z transportem i zakupem paliwa. Nowe inwestycje najczęściej powstają na nowych osiedlach, które dopiero się "organizują". Ciężko tutaj o dobre drogi dojazdowe, komunikację miejską czy punkty oświaty.

Zastanawiając się, czy wolimy rynek pierwotny, czy wtórny, warto wziąć, przeanalizować lokalizację naszego obecnego miejsca zamieszkania oraz stylu życia. Pozwoli nam to odpowiedzieć na pytania odnośnie preferencji oraz potrzeb punktów strategicznych w mieście.

Rynek pierwotny czy wtórny: które mieszkanie łatwiej urządzić?

Główną zaletą nowych mieszkań jest to, że są nowe i nikt w nich wcześniej nie mieszkał. Dzięki temu możemy je dowolnie zaaranżować – łącznie z przesunięciem ścianek działowych czy zmianą przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń. Jeśli napotkamy jakiekolwiek usterki czy awarie, bez problemu można zgłosić je do dewelopera, który ma obowiązek je naprawić.

Rynek pierwotny czy wtórny – co lepiej wybrać?

Niestety nie ma dobrej odpowiedzi na to pytanie. To, czy wybierzemy mieszkanie nowe, czy używane zależy od naszych indywidualnych preferencji, możliwego czasu oczekiwania na dostępność lokalu oraz ilości pieniędzy, jakie możemy na nie wydać.

Kupno mieszkania – formalności

Kupno mieszkania wiąże się z zebraniem, przeanalizowaniem i wypełnieniem całej masy dokumentów. Będą one związane z:

  • posiadaną przez nas zdolnością kredytową, jeśli staramy się o kredyt hipoteczny,
  • prawną sytuacją kupowanej przez nas nieruchomości,
  • zawieraną umową z deweloperem,
Cała procedura jest dość zawiła i skomplikowana, szczególnie jeśli nie mieliśmy wcześniej do czynienia z rynkiem nieruchomości. Omówmy po kolei każdy z wymienionych powyżej rodzajów formalności.

biuro nieruchomości, agencja nieruchomości, biuro nieruchomosci, agent nieruchomosci

Zakup mieszkania – formalności związane z kredytem hipotecznym

By otrzymać kredyt hipoteczny na kupno mieszkania podstawowymi formalnościami, które musimy dostarczy to:

  • dokumenty osobiste,
  • dokumenty potwierdzające naszą zdolność kredytową (zaświadczenia o zarobkach),
  • wycenę kupowanej nieruchomości (najczęściej wykonywana przez bank w trakcie procesu kredytowego),
  • umowę przedwstępną kupna mieszkania z deweloperem lub osobą prywatną, która sprzedaje nieruchomość.
Lista dokumentów jest o wiele dłuższa i zależy od rodzaju kupowanej przez nas nieruchomości. Duży wpływ ma również sam sposób nabycia nieruchomości przez zbywcę. Inne dokumenty będzie wymagał bank przy nabyciu w drodze spadku niż np. w przypadku przydziału od spółdzielni mieszkaniowej.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co powinna zawierać?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest zawierana, jeszcze zanim zgłosimy się do banku po kredyt. Jej przedstawienie jest konieczne, jeśli chcemy go otrzymać. Szczegółowo na ten temat możesz przeczytać w naszym poprzednim artykule.

Kredyt na zakup mieszkania

Kredyt na zakup mieszkania, nazywany hipotecznym, jest najczęstszą metodą finansowania tak dużego wydatku. Bank wymaga od nas jednak posiadania zdolności kredytowej lub zabezpieczenia w takiej wysokości jak wartość kupowanej nieruchomości. To też nie wszystko – konieczne jest najczęściej wniesienie wkładu własnego w wysokości 20% ceny mieszkania.

Jak kupić mieszkanie bez zdolności kredytowej? Najczęściej nie ma takiej możliwości. Jeśli zgromadziliśmy wystarczająco dużo gotówki, możemy zapłacić za lokal od ręki. Innymi rozwiązaniami są:
  • poszukanie wśród najbliższej rodziny współkredytobiorcy,
  • spłacenie obecnych zobowiązań, dzięki czemu powiększymy zdolność kredytową,
  • konsolidacja obecnych zobowiązań celem obniżenia miesięcznego zobowiązania wobec banków,
W przeciwnym wypadku pozostaje nam tylko wynajem mieszkania od kogoś. Sposobów, jak kupić mieszkanie na kredyt, jest całe mnóstwo, ale zawsze musimy mieć jakiekolwiek zabezpieczenie.

Kredyt hipoteczny na zakup i remont mieszkania – wady i zalety

Największą wadą tego rozwiązania jest długoterminowe zobowiązanie. Kredyt na zakup mieszkania bierzemy na kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat.

Jak potoczy się nasze życie?
czy będziemy mieli pracę i jak wysokie dochody?

Kredyt hipoteczny na zakup i remont mieszkania trzeba będzie jednak spłacać. Mimo iż tego typu produkty cechują się najniższym oprocentowaniem, to długość czasu spłaty zobowiązania robi swoje. Kredyt na zakup mieszkania brany na 30 lat będzie kosztował prawie dwa razy tyle, co wartość nieruchomości.

Czy są więc jakieś zalety? Można wymienić bardzo ważną — niezależność od innych ludzi. Czasami sytuacja życiowa wymaga od nas samodzielności i o wiele łatwiej jest nam zaufać nieznanej, wielkiej instytucji, niż własnej rodzinie. Nie jesteśmy nikomu nic winni.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym czy pierwotnym to wydatek kilkuset tysięcy złotych i inwestycja na wiele lat. Warto przy tak ważnej decyzji życiowej w trosce o swoje bezpieczeństwo skorzystać z usługi profesjonalnego biura nieruchomości. Zadbajmy, by wszystko zostało przeprowadzone zgodnie ze sztuką i by nikt nie miał żadnych wątpliwości dotyczących stanu prawnego naszego lokalu.