Eksmisja najemcy z lokalu

  • Data dodania: 26.04.2022
  • Autor wpisu: Piotr Bezler
  • Tagi: mieszkania na wynajem, zarządzanie mieszkaniami, eksmisja najemcy, departament prawny
Największą obawą inwestora, kupującego mieszkania na wynajem jest nierzetelny najemca. Co zrobić, jeśli, już po wygaśnięciu umowy nadal nie chce wydać lokalu? W takiej sytuacji potrzebna jest eksmisja najemcy z zajmowanego mieszkania. Kiedy możne do niej dojść? Na te i inne pytania odpowiada nasz Departament Prawny.

Wynajem mieszkania — kiedy może okazać się niezbędna eksmisja najemcy?

  • w przypadku kiedy lokator nie chce opuścić mieszkania, pomimo wygaśnięcia umowy najmu zawartej na czas określony,
  • w przypadku kiedy wynajmujący wypowiedział umowę z winy najemcy (najczęściej brak płatności), a lokator pomimo to nie opuścił mieszkania.

Zanim przejdziemy do samej eksmisji, sprawdźmy, kiedy jest możliwe wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu:

  • W momencie, gdy lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem lokalu (tz. dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub sprawia, że korzystanie z innych lokali jest uciążliwe),
  • kiedy najemca, wynajmie, podnajmie, lub odda do bezpłatnego użytkowania mieszkanie (lub jego część) bez uprzedniej pisemnej zgody właściciela lokalu,
  • gdy mieszkanie wymaga opróżnienia w związku z remontem budynku lub jego rozbiórką,
  • w momencie, kiedy najemca zalega z zapłatą za co najmniej trzy pełne okresy płatności,
  • Właściciel lub ktoś z jego rodziny zamierza zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu,
  • z innych ważnych powodów.


Ważne!
W przypadku, jeśli chcemy skutecznie wypowiedzieć umowę, musimy spełnić określone warunki np. w przypadku gdy lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem lokalu uprzednio należy wezwać go do zaniechania takich czynności. W momencie, gdy lokator zalega z czynszem. W tym przypadku Wynajmujący musi najpierw skierować do lokatora pismo. Musi się w nim znaleźć informacja o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu oraz wyznaczony dodatkowy, miesięczny termin na spłatę zaległych zobowiązań.


Dopiero po skutecznym rozwiązaniu (lub wygaśnięciu) umowy najmu właściciel może starać się o eksmisję lokatora, jeśli nie chce on dobrowolnie opuścić zamieszkiwanego lokalu.

Eksmisja najemcy: pozew do sądu o wydanie lokalu 

To, co warto w tym momencie podkreślić to fakt, że Wynajmujący nie może przeprowadzić eksmisji "na własną rękę" np. za pomocą środków bezpośredniego przymusu. Jedyne rozwiązanie w tym momencie to wytoczenie sprawy sądowej o eksmisję z mieszkania – lub (jeśli strony podpisały umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego) wszczęcie procedury uproszczonej eksmisji.

Jakie są kroki całej procedury usunięcia niechcianego lokatora z mieszkania na wynajem?

  1. Właściciel powinien złożyć pozew do Sądu o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Pozew wraz z kompletem właściwych dokumentów (umowa najmu, wypowiedzenie oraz innych, jeśli występują) należy złożyć w odpowiednim sądzie rejonowym (właściwym dla miejsca zamieszkania eksmitowanej osoby).
  2. W przypadku gdy Sąd uzna, że lokator zajmuje nasz lokal bezprawnie, zapada wyrok, zgodnie z którym nakazuje najemcy opuszczenie lokalu. Po jego uprawomocnieniu się lokator jest zobowiązany do opuszczenia mieszkania.

Co, jeśli lokator nadal nie zamierza opuścić lokalu? z pomocą przychodzi nam instytucja komornika.

  1. właściciel lokalu musi zwrócić się ponownie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności – a następnie z tytułem wykonawczym udać się do komornika.
  2. Komornik w tej sytuacji powinien wyznaczyć najpierw termin samodzielnego opuszczenia mieszkania przez lokatora — jeśli, to nie przyniesie żądanego skutku to komornik powinien podjąć wszystkie niezbędne czynności mające na celu usunięcie go z mieszkania – w tym użyć nawet środków przymusu przy wsparciu ze strony policji.

Eksmisja czasem może trwać nawet kilkanaście miesięcy...

W tej kwestii warto mieć na uwadze dwa istotne elementy.

  • Sąd, wydając wyrok, jednocześnie musi zdecydować, czy przyznać lokatorowi prawo do otrzymania lokalu socjalnego. W tym celu jest analizowana obecna sytuacja materialna lokatora oraz fakt czy może on samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Należy przy tym pamiętać, że część lokatorów jest dodatkowo chroniona przez przepisy.

Ważne!
Kobiety w ciąży, małoletni, osoby bezrobotne czy niepełnosprawne są szczególne chronione z mocy ustawy o ochronie lokatorów. Takie osoby mają prawo do lokalu socjalnego na mocy przepisów prawa. Co dla wynajmującego oznacza tyle, że eksmisja zostaje wstrzymana do momentu, gdy otrzymają oni lokal socjalny.

  • Aktualnie polskie prawo zakazuje eksmisji "na bruk", co za tym idzie eksmisja najemcy lokalu mieszkalnego może zostać wstrzymana. W przypadku gdy sąd uzna o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, dłużnik sam jest zobowiązany do znalezienia nowego lokalu lub gmina udostępni mu pomieszczenie tymczasowe

eksmisja najemcy
Jak maksymalnie się zabezpieczyć?

Niestety, w obecnym stanie prawnym to najemca ma więcej praw niż wynajmujący. Aby maksymalnie zabezpieczyć się przed wszystkimi ewentualnościami, warto skorzystać z renomowanego biura nieruchomości. Jeśli chcemy "zaoszczędzić" na Agencji nieruchomości należy pamiętać o zawarciu skutecznej umowy najmu okazjonalnego wraz z notarialnym poddaniu się rygorowi egzekucji przez najemcę. Dzięki temu ewentualna procedura eksmisji jest uproszczona – właściciel nie potrzebuje wyroku sądu. Cały proces trwa znacznie krócej niż w przypadku zwykłej umowy najmu.

Park Home jako nieliczne biuro nieruchomości posiada w swojej usłudze kompleksowe zarządzanie mieszkaniami. Dzięki temu rozwiązaniu właściciele otrzymują pełne wsparcie prawne w postaci departamentu prawnego oraz sztabu prawników przygotowujących ewentualne pozwy sądowe.