Umowa przedwstępna — kompendium wiedzy

  • Data dodania: 13.03.2022
  • Autor wpisu: Piotr Bezler
  • Tagi: umowa przedwstępna, prawo, zadatek, zaliczka, bezpieczeństwo,

Umowa przedwstępna — kompendium wiedzy

W blisko 80% przypadków przed zawarciem właściwej umowy sprzedaży strony (kupujący i sprzedający) decydują się nazawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży. Taki trend jest widoczny zwłaszcza w przypadku domów lub wyższych kwotach transkacji. Zatem, czy umowa przedwstępna jest wymagana? Z punktu prawnego - nie, ale jest dobrym rozwiązaniem zabezpieczającym interesy obu stron. Dziś w krótkim przekazie postaramy się odpowiedzieć Wam na pytania które często zadajecie Agentom nieruchomości Park Home:

  • jakie są korzyści podpisania umowy przedwstępnej kupna nieruchomości?
  • co powinien zawierać taki dokument, kiedy jest ważny i jak bezpiecznie przekazać zadatek?
  • a także - czy można odstąpić od umowy i z czym to się wiąże.

Umowa przedwstępna — aspekt prawny

Umowa przedwstępna sprzedaży jest zawierana w celu zabezpieczenia interesów obu stron transakcji. Jest ona zawierana pomiędzy klientem Sprzedającym a Kupującym. W świetle prawa do skutecznego zawarcia umowy wystarczą takie informacje jak:
  • Data i miejsce zawarcia umowy,
  • Strony umowy,
  • Przedmiot sprzedaży,
  • Cena sprzedaży,
  • Termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • Zadatek, zaliczka (postanowienia fakultatywne),
  • Podpisy stron,

Jednak czy te informację są wystarczające aby spać spokojnie?
Według Departamentu Prawnego Park Home niestety NIE.


Przy złożeniu podpisów na umowie strony zobowiązują się, że zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży, która z jakiegoś powodu nie mogła być zawarta w tym momencie. Najczęstrzymi powodami są:
  • finansowanie zakupu przy wsparciu kredytem hipotecznym,
  • braki w dokumentacji,
  • długi termin przekazania nieruchomości,
  • transkacje wizane, czyli w momencie kiedy zbywca musi nabyć inną nieruchomość aby się do niej przeprowadzić. 

WAŻNE

Przedwstępna umowa sprzedaży nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Może być zatem zawarta zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego — w zależności od woli stron. Osobiście zalecamy formę aktu notarialnego w przypadku wpłacenia wyższej kwoty zadatku/zaliczki.

Skutki podpisania umowy przedwstępnej

Podstawowym skutkiem jak niesie za sobą umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to zobowizanie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Jednak czy Klienci dobrze rozumieją to zobowiązanie? Niestety bardzo czesto tylko powierzchownie. Bardzo czesto zbywcy nieurchomości żyją przeświadczeniem, że jeśli termin zawarcia umowy ostatecznej już miną to umowa została rozwiązana, natomiast zadatek, który otrzymali moga sobie zachować. Niestety jest do poważny błąd, który może ich w przyszłości dużo kosztować.

WAŻNE
  • każda ze stron może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • w przypadku przeterminowania umowy przedwstępna w niezostała oznaczona data pewna 
  • W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może domagać się zapłaty odszkodowania z tytułu poniesionej szkody,
  • Strona, która będzie domagać się odszkodowania, musi jednak pamiętać, że to na niej spoczywa ciężar wykazania poniesionej szkody,
  • Aby jednak uniknąć konieczności wykazywania poniesionej szkody, w treści umowy strony mogą umieścić zapis o karze umownej na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej,

Odszkodowanie — co warto wiedzieć?

Żądanie odszkodowania to jednak tylko jeden z możliwych skutków niepodpisania umowy przedwstępnej. W przypadku zawarcia przedwstępnej umowy w formie notarialnej (lub z notarialnym poświadczeniem podpisu) Strony maja możliwość dochodzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Choć to narzędzie jest najcześciej wykorzystywane przez kupujących (zwłaszcza w czasach szybkiego wzrostu cen nieruchomosci), którym potencjalne odszkodowanie nie wynagrodzi braku możliwości kupna nieruchomości którą wybrali.

Jak sporządzić umowę przedwstępną?

Kodeks cywilny jasno stanowi, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Chodzi m.in. o strony, przedmiot umowy i wskazanie ceny sprzedaży nieruchomości. Jeśli chodzi o strony, konieczne jest podanie wszystkich niezbędnych danych. Istotna jest również cena nieruchomości. Sprzedający ustala ją samodzielnie. Cena nie musi być tożsama z kwotą wartości rynkowej nieruchomości, jednak niemoże znacząco od niej odbiegać. Cena sprzedaży zawsze musi znaleźć się w umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom Kodeksu cywilnego jednak dopiero wtedy, gdy oprócz wskazania stron i ceny opisany został również dokładnie przedmiot sprzedaży — i nie chodzi jedynie o metraż nieruchomości czy jej lokalizację.

biuro nieruchomości Głogów, Leszno, Nowa Sól, Zielona Góra, Rawicz, Kościan, Śrem, Żary,

Park Home radzi - na co zwrócić uwagę?

Jeśli kupowaną nieruchomością jest mieszkanie, konieczne jest:

  • ustalenie, jaka jest forma prawna lokalu,
  • czy przynależy do niego piwnica i/lub miejsce postojowe,
  • weryfikacja bieżących opłat,

W przypadku nabywania domu, dużą rolę odgrywa nie tylko sam budynek, ale również:

  • działka, na której znajduje się budynek (to, czy jest uzbrojona i jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego),
  • drogi dojazdowe do posesji oraz na jakiej podstawie możemy z nich korzystać,
  • czy inne zabudowania na działce postawione są legalnie?,

na co jeszcze zwrócić uwagę oprócz informacji podanych powyżej?

  • sposób nabycia przedmiotu umowy przez zbywców. Inna dokumentacja jest potrzebna jeśli zbywca kupił nieurchomość niżeli sam ją wybudował lub otrzymał w spadku,
  • czy w danej nieurchomości prowadzona jest/była działalność gospodarcza,
  • czy sprzedawana nieruchomość była już związana inną przedwstępną umową sprzedaży,
  • czy wpłacona kwota zbywcy bedzie traktowana jako zadatek czy zaliczka,
  • co w przypadku kiedy nabywca nieotrzyma kredytu hipotecznego,
  • co w przypadku kiedy zbywca nieudostępni wymaganych dokumentów do kredytu bankowego,
  • czy zbywca posiada charakterystykę energetyczną lokalu,
  • co pozostaje w cenie nieruchomości,
  • kiedy zostanie wydana nieruchomość,
  • jaka będzie forma płatności oraz kiedy,
  • kto będzie płacił za przepis notarialny,

Zadatek czy zaliczka - Co jest lepszym rozwiązaniem?

Zadatek jest wpłacany przez Nabywcę jako zabezpieczenie przyszłej transakcji. W przypadku jeśli dojdzie do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży to jest on zaliczany w poczet ceny. Natomiast w przypadku kiedy nabywca odstąpi od jej podpisania, musi liczyć się z jego utratą.

Są jednak wyjątki od tej reguły — zdarza się, że to sprzedający nieruchomość zwraca zadatek.

  • w sytuacji, gdy nastąpiło rozwiązanie umowy przedwstępnej przez obie strony.
  • nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej i każda ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności.
  • za niewykonanie takiej umowy odpowiedzialność ponoszą obie strony.
Jeśli od podpisania ostatecznej umowy odstąpi sprzedający, kupujący ma prawo żądać zwrócenia zadatku w podwójnej wysokości.

W przypadku płatności zaliczki, jest ona jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży. Gdy z jakichś przyczyn nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, nabywca może zażądać zwrotu wpłaconej kwoty — bez względu na to, dlaczego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

mieszkania Głogów, Leszno, Nowa Sól, Zielona Góra, Rawicz, Kościan, Śrem, Żary,
Umowa przedwstępna — kiedy jest nieważna?

W grę może wchodzić również nieważność umowy. Umowa jest nieważna, jeśli:
  • została zawarta z naruszeniem przepisów prawa lub pod przymusem,
  • nie znalazły się w niej niezbędne elementy wymagane przez Kodeks cywilny (strony umowy, przedmiot umowy, cena lub podstawa do jej ustalenia),

Podsumowanie - najważniejsze informacje

Umowa przedwstępna powinna skutecznie zobowiązać obie strony do podpisania w przyszłości właściwej umowy kupna-sprzedaży. W zależności od tego, jaka jest przyczyna niezawarcia umowy przyrzeczonej, strony muszą liczyć się z określonymi konsekwencjami.

Jeśli chodzi o umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, najlepiej, jeśli została ona sporządzona w formie aktu notarialnego lub przez profesjonalne biuro nieruchomości - co ułatwi ewentualne dochodzenie praw na drodze sądowej.

Dobrze też, jeśli zakup będzie finansowany z pomoca kredytu hipotecznego aby w treści umowy strony wskazały niezbędne wzajenme zobowiązania aby proces kredytowy przebięgł bez zakłóceń - dodatkowym nieocenionym w tym przypadku wsparciem są Eksperci Finansowi Park Home.

Przede wszystkim jednak - umowa przedwstępna to rozwiązanie, które z założenia ma służyć obu stronom. Kupującemu i sprzedającemu powinno w równym stopniu zależeć na sfinalizowaniu transakcji.